[손경제]'21.2.7.(일) / 2.4 부동산 대책(25번째 부동산 대책)

 그동안의 주택공급 대책은 신도시 중심의 공급 대책이었다. 따라서 구도심에는 어떻게 주택공급을 할 것인가, 그리고 정비사업에 대한 규제를 완화해달라는 요구가 끊임없이 제기되었다. 이에 국토부에서는 2.4 부동산 대책, 즉 25번째 부동산 대책을 발표하며 결과적으로 83만 호*를 공급하겠다고 밝혔다. 신도시에는 150만호에 가까운 물량을 2028년까지 공급할 예정이고, 구도심의 경우에는 재개발과 재건축을 통해 공급량을 늘리겠다는 것인데 2.4 부동산 대책의 요지는 다음과 같다.

전국 83만호 공급은 시뮬레이션 상으로 전체 모수의 10~12%가 동의할 것이라는 수용률에서 나온 숫자이다. 여기서 더 조정될 수도 있다는 점을 염두에 둬야한다. 그리고 앞으로는 공공이 시행주체가 될 것이므로 현재는 서울이나 경기도에만 존재하는 도시공사가 광역시별로 도시공사 또는 이와 유사한 공공기관이 탄생할 것으로 보인다. 90년대에 지어진 1기 신도시가 민간주도로 한번에 정비사업에 들어갈 경우 누구부터 정비사업을 할지 순서를 정하는 것도 난감한 부분이며, 멸실이 동시에 일어날 수 있어 굉장한 혼란이 생길 수도 있다. 이 부분에 대한 균형을 공공사업방식을 통해 마련할 수 있을 것으로도 보인다.

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주체

- 종전에는 재건축.재개발의 경우 민간 소유주들이 조합을 만들어서 정비사업을 진행하고, 관청은 인허가나 제도를 규제를 완화하거나 강화하는 등 소극적으로 참여해 왔으나, 이번 2.4 부동산 대첵에서는 공공 시행방식의 정비사업이 등장했다는 게 큰 차이점이다. 공공 수용방식이 등장한 것이다. 정비사업의 주체가 공공으로도 넘어갈 수도 있으며, 주체가 공공으로 넘어갈 경우 통합심사를 통해 인허가를 없애겠다는 파격적인 대책이다. 인허가에 걸리는 시간이 단축되는 만큼 재개발과 재건축에 들어가는 추진 속도가 빨라질 것으로 보인다. 또한 이익분배 등 소유주들의 갈등이 없어지는 것은 덤일 것으로 추측된다.

 

- 공공이 사업을 시행되게 되면 소유주들한테 조합분양같은 개념으로 우선 분양권을 준다. 또한 여러 가지 인센티브를 제공한다. 대규모 정비사업 인센티브로는 1종의 종상향, 국개법상 용적률의 최대 120%, 재건축 초과이익 환수제를 배제(버는 돈이 20~30% 증가할 수 있음), 2년 거주요건 배제하여 입주권 부여할 예정이다. 소규모 정비사업(5,000㎡ 이하, 200세대 정도) 일 경우 아직 뚜렷이 정해진 내용은 없으나, 현행 사업모델에 관리지역을 만들어서 더 빨리 추진할 수 있도록 하고 사선제한, 고도제한 부분을 완화할 것으로 예상 중이다.

 

- 구도심의 상업지역이 혼재된 지역(비주거지역)은 초고밀도 용적률이라든가 공공수용방식을 도입하여 토지주 50%가 동의하면 공공이 시행할 수 있도록 하였으며, 공공수용방식일 경우 3년간 한시적으로 완화된 용적률 등을 적용해 주기로 발표하였다.

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청약

- 주택수요를 보면 작년 하반기 주택구매를주택 구매를 한 45%가 30대였다. 3040세대가 적극적으로 주택 구매를 한 것인데 이 세대가 가점제에서 혜택을 못받아 청약제도에서 도태되었기 때문에 빚을 내서라도 주택 구매에 나선 것으로 해석된다. 특히 3기 신도시 특별공급비중이 85%라서 자격 해당자가 아니라면 당첨 가능성이 없던 상태였다. 만약 공공 시행으로 갈 경우, 일반분양을 70~80%로 설정하고 그중 절반만 특별공급비중으로 설정할 예정이라 나머지에 대해서는 순차제랑 추첨제를 다시 부활할 예정이다. 따라서 무주택자이기만 하면 청약을 통해 주택을 구매할 수 있는 희망이 증가하는 것이다.

* 공공분양과 공공자가의 차이 - 공공분양 : 처분권과 사용수익 권한이 둘 다 있는 경우이다. - 공공자가 : 처분권은 없지만 사용수익 할 수 있는 등의 권리를 공공자가라고 하지 않았나 추정 중이다. 사용수익에 대해 정해진 기간이 있는 전세와는 달리 공공자가는 기간 제한이 없다는 점에서 차이가 있다.

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 현행 민간 주도로 재개발, 재건축을 진행하는 경우 조합설립인가 후 조합장이라는 직위가 있는데, 공공시행방식을 도입할 경우 조합장과 같은 지위가 필요 없어질 것이다. 이에 현재 조합 집행부들은 환영하지 않을 것으로 보인다. 다만 토지나 건물의 소유주에게는 회계상 무조건 이익이 되는 대책이라 한 번쯤은 검토를 해볼 만하지 않을까 싶다.

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 이번 대책은 5년 내에 효과를 보겠다는 속도전이다. 건설 시간과 인가시간이 있다 보니까 최소 4~5년이 걸릴 것으로 보이고 있는데, 그럼에도 기존에 추진해 오던 방식과는 다른 방식으로(공공 주도의 사업 시행) 인허가 등에 걸리는 시간을 단축함으로써 주택 공급을 더 빨리 할 수 있다는 점에서 주목할만하다. 2024~2025년쯤부터는 이번 대책과 종전 대책이 합쳐지며 200만 호가 넘는 주택공급이 예상된다. 이는 앞으로는 추첨제를 도입하여 청약 당첨의 기회도 있고, 공급량도 늘어날 예정이니 지금 당장 빚을 내서 주택을 구매하는 것을 잠깐 고려해보라는 메시지로 해석된다. 주택 가격이 공급만으로 정해지는 것은 아니지만 말이다.

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 처음 도입되는 만큼 사업 실효성 및 토지 및 건물 소유주들에게 효과성을 보여주기 위하여 100개 정도의 샘플을 우선적으로 선정하여 공공시행방식을 도입해 볼 예정이라고 한다. 이번 대책이 실효성을 거둘 수 있었으면 한다.