부동산 가격 안정화를 위해 '역세권 고밀도 아파트 공급대책'으로 주택난 해소
1월 19일 국무회의, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령' 개정안 의결
역세권 일반 주거지역 용적률 최대 700%까지 완화
- 현재는(기존) 역세권 주변 일반주거지역(2종, 3종 일반)은 현행법상 용적률이 최대 400~500%까지 허용되고 있다.
☞ 실제로는 주로 200~250% 수준의 건물이 대다수이긴 하다.
- 이번 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령'(이하, 국토계획법 시행령) 개정안을 통해 역세권 일반주거지역을 준주거지역으로 변경할 경우 용적률을 최대 700%까지 허용하기로 발표하였다.
☞ 역세권 주변을 최대한 고밀개발을 통해 공급률을 확보하겠다는 의도로 보인다.
- 대상은 서울시 지하철역세권의 약 33%에 해당하는 100여 곳이며 유력 후보지는 아래와 같다.
☞ 유력후보지 : 수서역, 사당역, 서울역(북부 역세권), 수색역, 광운역 등
일조권 규제 대폭 완화
- 현행 건축법상 아파트 높이는 경계선과 아파트 간 거리의 4배로 제한되며, 아파트 동과 동 사이의 간격 2배 이내로만 건축 가능하다.
- 그러나 현행법에서 각각 2배, 즉 경계선과 아파트 간 거리의 8배, 동과 동 사이의 간격 4배 이내로 완화할 예정이다.
>> 경계선인 도로와 10m 간격에 아파트가 있을 경우, 기존에는 40m, 향후 80m까지 가능하다는 뜻이다.
| 현행 | 개정 | |
| 경계선과 아파트 간 거리 | 4배 | 8배 |
| 동과 동 사이의 간격 | 2배 | 4배 |
단서조항
- 토지 가치의 상승분 범위 내에서 조례로 정하는 비율에 따라 공공임대주택을 기부채납해야 한다.
☞ 현행 서울시 조례 '역세권 주택 및 공공임대주택 건립관련 운영기준'에서는 늘어난 용적률의 50%가량을 기부채납 하도록 되어있으나, 시행령에서는 100% 이내로 규정하고 있다.
그동안 추진이 어려웠던 이유
- 당연한 얘기지만 역세권 지주들의 생각의 차이와 주민들의 반대로 그동안 추진이 어려웠다. 이번 개정안 역시 아파트 공급을 확충하기 위한 유인책일 뿐이므로, 정책의 효능은 지주들의 손에 달려있다고 볼 수 있다.
동의 충족 요건이 있는지?
- 건물을 헐고, 빈땅에 건물을 지을 수 있는 방법은 굉장히 다양하므로 이에 따른 동의요건이 다 다르다.
| (예시)재개발사업(공공재개발) 공공사업 시행자, 토지 등 소유자 경우에 따라 50%, 66.7% 동의, 조합을 만들경우 3/4인 75%동의, 시행사업으로 가야한다면 땅 전체를 매입해야하는 경우 100%) |
시사점
- 역세권의 용적률을 높여주고 공공에 일부 환수하게 함으로써 공공임대주택을 통한 시장 공급물량을 늘리려는 의도이다.
- 예전부터 역세권 개발이라는 개념은 가시적으로 볼 수 있는 성과물이 많지 않았기 때문에 잘 몰랐을 뿐 꾸준히있어왔다. 다만 추진이 잘 안 된 이유는 용적률을 높임에 따라 공급률은 늘어나겠지만 그만큼 동 간 거리가 좁아지고 일조량이 줄어드는 등 주거만족도(쾌적성)가 떨어질 것을 우려하기 때문이다.
☞ 재개발, 재건축의 개념은 내가 살 집을 짓는 것이기 때문에 장기적 효용이 중요하기 때문이다. 추가 부담금을 덜 내서 좋긴 하지만 굳이 내가 실거주를 해야 하는데 불편함과 고통을 감내하면서 살아야 할 지에 대해서는 부정적인 반응이 대다수기 때문이다.
☞ 한편, 실거주자와 달리 큰 땅이 있는 지주들은 주택의 퀄리티와 관계없이 적은 돈을 들여 한 채라도 비싸게 팔아 수익을 챙길 것이 훨씬 이득이며 이 역시 지역별로, 상황별로 다를 것으로 보인다.
공급 문제 해결할 수 있을까?
- 공급시그널을 주기 위한 정책이며, 아파트 건축 자체만 3~4년이 걸리고 재개발 시 10년 이상이 걸릴 수 도 있다는 점에서 좀 더 중장기적인 방향에 대한 대안이 나와야 하지 않을까 한다.
- 가장 큰 문제점은 현재 역세권 주상복합 아파트들은 1 인형 소형주택(원룸, 오피스텔, 분리형 투룸 등), 셰어하우스들이 중심이며, 만일 재개발 시에도 이러한 소형주택으로 공급된다면 많은 수요층이 있는 20~30평대 3~4인 가족의 수요 욕구를 충족시키지 못할 수도 있다.
☞ 단순히 공급을 늘리는 것이 아닌, 실제 수요와 공급이 매칭되도록 하는 정책방향 마련이 필요하다.
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